マンション購入は住宅ローン選びからスタート

元金均等返済方式と元利均等返済方式

住宅ローンの返済方法は元金均等返済方式と元利均等返済方式の2種類に別れます。
業者・商品に応じ、どちらか一方に固定している住宅ローンと両方から選べる住宅ローンが混在しています。
両者を比較して検討します。
前者の元金均等返済方式を採用している業者の場合、返済期間の初期と終期で月々の返済金額が異なります(年月の経過に伴い返済金額が減少してゆきます)。
具体的には、マンションを購入する時に借りました金額を合計返済回数で割った金額と、その時点の残高を元に発生する利子を足した金額を支払います。
例えば、借りた金額3000万円、返済回数25年(300回)、金利3.0%の場合、最初の返済は元金に相当する金額10万円と利子に相当する金額7.5万円、合計17.5万円を支払います。
残高の減少に伴い発生する利子が減少するため、月々の返済金額が減少してゆきます。
例えば、5年経過すれば残高2400万円、発生する利子は6万円に減少するため、1ヶ月の返済金額が16万円に減少する格好です。
金融業者以外は理解し辛いシステムですが、元利均等返済方式より合計支払い金額が少なくなります。
しかし、返済初期の支払い金額が高額なため、年功序列型賃金の人には不適当なシステムです。
一次関数的に返済金額が減少してゆくため、合計支払い金額は借りました金額と最初の返済金額を返済回数で掛けた金額の平均値です。
一方、後者の元利均等返済方式を採用している業者の場合、月々の返済金額が一定です。
一般人にも理解しやすいシステムですが、返済初期の返済金額が少ないぶん、初期の残高の減り方が遅く、上記と同条件の場合、5年経過した時点の残高は約2560万円残ります。
残高が残るぶん利子も高額化し、合計支払い金額が約4260万円、元金均等返済方式と比較して約150万円余計に返済する必要があります。
この差は返済期間が長くなるほど急激に拡大しますから、長期の住宅ローンほど前者の元金均等返済方式をお勧めします。

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